受限容積率都更卡關！ 老公寓整建拉皮重生「房價有感上漲 」

台北市30年以上老屋占比72%，高齡人口占比更超過20%，人老、屋老的情況日益嚴重，專家認為，容積率2.0的限制，將來7樓以上的老屋恐怕會成為都會區中醜陋的景象。台北市的「北小公寓」屋齡47年，由於外牆磁磚掉落，加上5層樓沒有電梯，去年底開始外牆拉皮、增設電梯一次搞定，讓公寓變華廈，房價從每坪80幾萬漲到近百萬，針對外牆拉皮，北市補助金從640萬增加到800萬，新制從9月起上路。

北市公寓整建升級華廈 房價上漲住戶讚划算

47年的老舊公寓，原本外牆斑駁老舊，磁磚掉落情況嚴重，經過外牆拉皮翻新，煥然一新，跟隔壁的老屋相比，成為鄰近社區的亮點。這是位於大安區和平東路二段的北小公寓社區，屋齡47年，5層樓公寓沒有電梯，外牆磁磚脫落又漏水，原本住戶打算自辦都更，但受限容積率的問題，後來決定整建維護。

住戶洪啟洲表示，「以現行的法令，因為都更之後會有容積率的問題，所以我們的房子會變成只有以前的70％左右的面積，我們有的住戶他們都是剛剛才購屋，有的老住戶內部才剛裝潢，多花了5、600萬去室內裝潢，因為我們內部坪數比較大，花了這麼多錢，你說馬上要拆掉，都更期間要另外找房子、出租房子等。」

洪啟洲提到，「我媽眼睛又看不到、雙眼失明，我覺得她每天這樣爬樓梯，其實是很危險，所以我們就都更不能做，起碼是從電梯先開始，47年的建築磁磚的確也掉下來過，萬一沒有那麼好運，砸到人我們要承擔法律責任，後來我們就覺得這個外牆拉皮是很重要的。」

老屋拉皮房價有感上漲 北市最高補助800萬

一開始也有部分住戶反對，最後達成共識，去年底開始施工，5層樓電梯花費約490萬元，外牆拉皮600萬元，扣掉政府補助460萬元，因為電梯每層樓負擔費用不同，每戶花費大約100多萬，增設電梯結構補強，讓公寓升級華廈，房價從每坪80幾萬漲到近百萬。

住戶洪啟洲直呼，「當然划算呀，就是我們出的錢來講，其實扣掉政府的補助，政府的補助是將近50%，我們的工程款因為接近50%，48%左右啦，所以我們電梯220、外牆240的補助，所以我們自己出的錢，你說之後扣掉的，我們自己評估一下增值的比例；另外電梯還有附屬建物，可以再拉進來多1.2坪的，其實我們覺得這樣有賺到，只是說不是我們初始的目的啦，這是附加的效果。」

全台百萬戶50年老屋 容積率限制成改建難題

根據內政部統計，全國住宅屋齡中位數為30.6年，屋齡50年以上達101.4萬戶，相當於每9戶就有1戶屋齡超過50年，如果這些老屋後續仍未重建，推估10年後屋齡50年以上的住宅，將達到300萬戶以上，住宅老化問題將愈來愈嚴峻，但是都更腳步跟不上建物老化速度，專家認為因為容積率2.0的限制，7樓以上的老屋，恐怕會成為都會區中醜陋的景象。

老屋改建協會理事長胡偉良指出，「5樓以下基本上，以台北市來講，房價在110萬以上，大概都比較有機會一坪換一坪，5樓以上就要貼一點錢，7樓以上幾乎大概改建之後，只能換回大概室內只剩下原來的6成甚至5成，所以對7樓以上改建是很困難的，但是它結構也是相對安全，因為7樓以上，最主要以台北來講，第一個它會有地下室設計，有地下設計會讓你的基礎，處在一個比較安全的狀況，表面做一些價值上的提升，做一些重新拉皮，可能會讓它外觀整體的價值能夠有所提升。」

輔導許多縣市成立公寓大廈管理組織的郭紀子指出，經費龐大是一大問題，他表示，「第一個（管委會）沒管理組織，第二個無公共基金、沒有經費，我們老房子裡住很多的老人家，經濟能力比較差的時候，卻要拿出那麼大筆的錢來維修的時候，無經費的狀況很嚴重。」

老屋拉皮整建經費龐大 北市加碼放寬增添誘因

外牆劣化修繕急迫性高，但建物外牆整修動輒上千萬元，台北市政府針對外牆整新拉皮改善，從原本補助6樓以下公寓，放寬包含7樓以上華廈、大樓都可申請，考量建材成本調漲，補助金額從最高640萬元增加到800萬元，不局局限管委會才能申請，政策放寬增添誘因。

參與北小社區補助計畫的住戶洪啟洲認為，建材和人工費用持續上漲，外牆拉皮費用並不便宜，市府並非全額補助，社區範圍越大費用就越高，如果設定上限，恐怕讓有些拉皮面積較大的社區怯步。

台北／綜合報導　責任編輯／網路中心