受限容積率都更卡關! 老公寓整建拉皮重生「房價有感上漲 」

台北市30年以上老屋占比72%,高齡人口占比更超過20%,人老、屋老的情況日益嚴重,專家認為,容積率2.0的限制,將來7樓以上的老屋恐怕會成為都會區中醜陋的景象。台北市的「北小公寓」屋齡47年,由於外牆磁磚掉落,加上5層樓沒有電梯,去年底開始外牆拉皮、增設電梯一次搞定,讓公寓變華廈,房價從每坪80幾萬漲到近百萬,針對外牆拉皮,北市補助金從640萬增加到800萬,新制從9月起上路。

北市公寓整建升級華廈 房價上漲住戶讚划算

47年的老舊公寓,原本外牆斑駁老舊,磁磚掉落情況嚴重,經過外牆拉皮翻新,煥然一新,跟隔壁的老屋相比,成為鄰近社區的亮點。這是位於大安區和平東路二段的北小公寓社區,屋齡47年,5層樓公寓沒有電梯,外牆磁磚脫落又漏水,原本住戶打算自辦都更,但受限容積率的問題,後來決定整建維護。

住戶洪啟洲表示,「以現行的法令,因為都更之後會有容積率的問題,所以我們的房子會變成只有以前的70%左右的面積,我們有的住戶他們都是剛剛才購屋,有的老住戶內部才剛裝潢,多花了5、600萬去室內裝潢,因為我們內部坪數比較大,花了這麼多錢,你說馬上要拆掉,都更期間要另外找房子、出租房子等。」

洪啟洲提到,「我媽眼睛又看不到、雙眼失明,我覺得她每天這樣爬樓梯,其實是很危險,所以我們就都更不能做,起碼是從電梯先開始,47年的建築磁磚的確也掉下來過,萬一沒有那麼好運,砸到人我們要承擔法律責任,後來我們就覺得這個外牆拉皮是很重要的。」

老屋拉皮房價有感上漲 北市最高補助800萬

一開始也有部分住戶反對,最後達成共識,去年底開始施工,5層樓電梯花費約490萬元,外牆拉皮600萬元,扣掉政府補助460萬元,因為電梯每層樓負擔費用不同,每戶花費大約100多萬,增設電梯結構補強,讓公寓升級華廈,房價從每坪80幾萬漲到近百萬。

住戶洪啟洲直呼,「當然划算呀,就是我們出的錢來講,其實扣掉政府的補助,政府的補助是將近50%,我們的工程款因為接近50%,48%左右啦,所以我們電梯220、外牆240的補助,所以我們自己出的錢,你說之後扣掉的,我們自己評估一下增值的比例;另外電梯還有附屬建物,可以再拉進來多1.2坪的,其實我們覺得這樣有賺到,只是說不是我們初始的目的啦,這是附加的效果。」

全台百萬戶50年老屋 容積率限制成改建難題

根據內政部統計,全國住宅屋齡中位數為30.6年,屋齡50年以上達101.4萬戶,相當於每9戶就有1戶屋齡超過50年,如果這些老屋後續仍未重建,推估10年後屋齡50年以上的住宅,將達到300萬戶以上,住宅老化問題將愈來愈嚴峻,但是都更腳步跟不上建物老化速度,專家認為因為容積率2.0的限制,7樓以上的老屋,恐怕會成為都會區中醜陋的景象。

老屋改建協會理事長胡偉良指出,「5樓以下基本上,以台北市來講,房價在110萬以上,大概都比較有機會一坪換一坪,5樓以上就要貼一點錢,7樓以上幾乎大概改建之後,只能換回大概室內只剩下原來的6成甚至5成,所以對7樓以上改建是很困難的,但是它結構也是相對安全,因為7樓以上,最主要以台北來講,第一個它會有地下室設計,有地下設計會讓你的基礎,處在一個比較安全的狀況,表面做一些價值上的提升,做一些重新拉皮,可能會讓它外觀整體的價值能夠有所提升。」

輔導許多縣市成立公寓大廈管理組織的郭紀子指出,經費龐大是一大問題,他表示,「第一個(管委會)沒管理組織,第二個無公共基金、沒有經費,我們老房子裡住很多的老人家,經濟能力比較差的時候,卻要拿出那麼大筆的錢來維修的時候,無經費的狀況很嚴重。」

老屋拉皮整建經費龐大 北市加碼放寬增添誘因

外牆劣化修繕急迫性高,但建物外牆整修動輒上千萬元,台北市政府針對外牆整新拉皮改善,從原本補助6樓以下公寓,放寬包含7樓以上華廈、大樓都可申請,考量建材成本調漲,補助金額從最高640萬元增加到800萬元,不局局限管委會才能申請,政策放寬增添誘因。

參與北小社區補助計畫的住戶洪啟洲認為,建材和人工費用持續上漲,外牆拉皮費用並不便宜,市府並非全額補助,社區範圍越大費用就越高,如果設定上限,恐怕讓有些拉皮面積較大的社區怯步。

台北/綜合報導 責任編輯/網路中心