虛坪改革草案 降低公設比至25%

新成屋的公設比逐年攀升,在高房價的壓力下,許多民眾感覺買房越來越不划算。2024年內政部拋出虛坪改革,從車道、電梯和管委會空間著手,目標將公設比降為25%到30%。究竟虛坪隱藏在建物設計的何處?虛坪改革又是否能回應民眾的期待?房價會不會因此推升,又或者是有可能帶來房價降低的機會?

新成屋公設比 雙北逾三成

台灣的不動產登記方式採用含有公設坪數的虛坪制,調查近年雙北地區建案的平均公設比,近五年逐年緩升,2023年平均是34%到35%左右,以台北市每坪標準住宅價格平均58.95萬元來算,等於每坪約有20.9萬元花費在公共設施。公設比成為大眾買房無可避免的考量因素之一,在居住安全方面,建築的公共設施必須包含消防和逃生設施,例如電梯、樓梯、走廊等等,另有出入大廳、管委會空間等等,之後才延伸出追求生活品質的休閒空間,但是這幾年卻傳出部分建商將公設灌水,常見於車位面積和車道,公共設施中的「大公」是指社區全體住戶都可以使用的部分,「小公」則只有特定住戶可使用,因此車道若被納入大公,代表沒有車位的住戶也得負擔費用。

依現行的狀況來看,一般平面車位登記坪數約8到10坪,實際上停車格約4到5坪,其餘坪數應為車道面積,民眾購買都以單個車位例如一個約二百萬元來計價,但是登記坪數若低於4.5坪,車道面積極有可能被放進公設比,此時仍以一個車位的市價計費,民眾等於重複負擔車道的公設價格,這正是內政部虛坪改革的草擬方向之一,未來的停車位有可能改為獨立權狀,而車道空間也將回歸小公,讓買車位的住戶共同負擔,此舉稍微降低公設比,採用使用者付費的概念,看似更公平,實際執行卻有許多難題。

虛坪改革草案 真能鬆動高房價?

過去公設比並未規定上限,未來內政部預計將公設比訂在25%到30%,不過是否將鬆動高房價,專家持保留態度,目前內政部的虛坪改革,如何降低公設比,內容尚未訂案,除了車位獨立權狀,預計也有電梯改為免計容積和設定管委會空間等二項,但是對於盼望房價下跌的民眾來說,恐怕得期待落空,專家大膽預測,公設比雖然降低,但是建物總坪數仍維持不變,形同釋出更多空間來販售,對建築總價的影響恐怕有限。2023年起,內政部屢屢放出虛坪改革的風聲,卻也一再引發諸多討論和爭議,導致政策實際內容一再延後推出,目前仍持續和專家、業者溝通當中,房市的未來只怕仍是充滿變數。

台視新聞/蘇韋宣 莊俊浩  責任編輯/朱紫筠